Szukaj
  • Blanka G

Umowa przedwstępna - wszystko co powinieneś o niej wiedzieć

Jeśli planujesz kupić nieruchomość, to zapewne zastanawiałeś się już nad lokalizacją, powierzchnią, być może znasz już swoją zdolność kredytową, masz ustalony budżet i jesteś gotowy do poszukiwań nowego lokum. Przeglądasz ogłoszenia, dzwonisz, dopytujesz, umawiasz się na prezentację. oglądasz kilka wybranych nieruchomości, aż tu nagle .... jest! To jest to! Wypisz, wymaluj dla Ciebie! I co teraz? Co dalej? Wiele osób w takim właśnie momencie ogarnia przerażenie i dezorientacja, bo nie za bardzo wiedzą jakie czynności należy podjąć w celu sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, przygotowania odpowiednich dokumentów, rozwikłania kwestii podatków towarzyszących transakcji itp. Jeśli korzystasz z obsługi agencji nieruchomości - masz to z głowy, ponieważ profesjonalny agent zrobi to za Ciebie i wszystko przygotuje, ale bez względu na to czy kupujesz sam czy z pośrednikiem powinieneś co nieco wiedzieć na temat umowy przedwstępnej.

I o tym właśnie rozwodzić się będę w dzisiejszym wpisie. Mam nadzieję, że te informację okażą się dla Ciebie pomocne.



1. Czym jest umowa przedwstępna i po co się ją zawiera?

Jeśli masz pieniądze na koncie, a sprzedający jest gotowy do sprzedaży nieruchomości, to możesz po prostu podpisać umowę sprzedaży bez zbędnych ceregieli. Taka sytuacja zdarza się jednak nie często. Tak, więc umowa przedwstępna jest stosowana w sytuacji, kiedy z jakiś przyczyn strony albo jedna ze stron nie jest jeszcze gotowa do zawarcia umowy sprzedaży. Najczęściej spotykaną przyczyną jest konieczność zaciągnięcia kredytu, zgromadzenia środków finansowych ale istnieje też szereg różnych innych przyczyn, np. kiedy nieruchomość ma nie do końca uregulowaną sytuację prawną, jest zadłużona, albo nie ma kompletnej dokumentacji, na którą trzeba poczekać. Czasem pojawiają się problemy natury osobistej, rodzinnej lub kwestie techniczne takie jak konieczność dokonania napraw, dokończenie remontu itp.

Umowa przedwstępna jest zatem umową, w której sprzedający i kupujący umawiają się na dokonanie transakcji w przyszłości - za ustalony okres czasu. Zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Umowa przyrzeczona - to fachowe określenie umowy którą strony "przyrzekają" zawrzeć. Umowa te pełni również funkcję rezerwacyjną, ponieważ sprzedający uznaje ofertę za nieaktualną dla innych zainteresowanych. Umowa przedwstępna ma za zadanie dać obu stronom pewność, że sprawa będzie pomyślnie załatwiona.


2. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie ustalenia stron niezbędne do zawarcia transakcji:

  • określenie stron - kto jest kupującym a kto sprzedającym - niby prosta kwestia, ale czasem może przysporzyć nie lada problemów. Należy tutaj uwzględnić, że sprzedającym powinien być właściciel nieruchomości, a jeśli jest ich kliku - wszyscy współwłaściciele. Również małżeństwo - o ile nie ma rodzielności majątkowej - powinno zawierać taką umowę razem. A co jeśli mąż pani sprzedającej jest za garnicą i twierdzi że podpisze ją sama? Zapal czerwoną lampkę! Nie możesz się na to zgodzić, bo mąż tej pani może nawet nie wiedzieć lub nie zgadzać się na sprzedaż! Jeśli tak jest to możesz nabawić się kłopotów lub paść ofiarą świadomego lub nieświadomego oszustwa lub wyłudzenia. Kto jest właścicielem, powiedzą nam dokumenty, a przede wszystkim księga wieczysta (o tym jak sprawdzić treść księgi wieczystej będzie osobny post).

  • określenie przedmiotu umowy - czyli dokładny opis nieruchomości którą zamierzamy kupić. Mam tu na myśli dokładny adres, numer lokalu, piętro, w przypadku działki - numer ewidencyjny działki, numer księgi wieczystej, stan sprawny - rodzaj prawa własności.

  • cena sprzedaży oraz sposób jej płatności, gotówka czy kredyt? Wysokość zaliczki/zadatku, terminy płatności,

  • termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - bardzo istotna kwestia! Jest to według mnie kluczowy element umowy, ponieważ będąc na miejscu sprzedającego nie chciałbyś czekać w nieskończoność na finalizację sprawy, jak również jako kupujący będziesz zdeterminowany aby jak najszybciej przejąć nieruchomość i móc w końcu z niej korzystać. Mimo wszystko zalecam moim klientom ustalić maxymalny termin trochę dłuższy od oczekiwanego - tak na wszelki wypadek, ponieważ w procesie sprzedaży mogą pojawić się pewne przeszkody i utrudnienia, których się nie spodziewamy, albo nie mamy na nie wpływu. Lepiej więc spać spokojnie i nie denerwować się później zbliżającym się terminem. Często klienci, ustalając termin nie zdają sobie sprawy z tego co może opóźnić sprawę, mimo naszych najszczerszych chęci, coś zawsze może pójść nie tak. A zdarzyć się może wszystko! Życie przynosi nam niespodzianki, przekonaliśmy się o tym wszyscy w ostanich miesiącach kiedy z powodu epidemii koronawirusa nie mogliśmy dokonać żadnych czynności. Każdemu może się przytrafić zdarzenie losowe, np. złamana noga, wypadek itp. Często opóźnienie wynika z przeciągających się formalności w banku, mimo, że broker zapewniał wcześniej, że decyzja będzie w dwa tygodnie itp. Termin powinniśmy określić dokładnie tzn. wskazać dokłądną datę do której najpóźniej dokonamy transakcji, oczywiście jeśli będziemy gotowi wcześniej, to możemy wcześniej przystapić do umowy sprzedaży.

3. Zadatek czy zaliczka?

Brzmi podobnie? Myślisz, że to to samo? Nic bardziej mylnego! Oba te słowa są dokładnie zdefiniowane w kodeksie cywilnym i mają swoje znaczenie.

Otóż, zaliczka jest jedynie kwotą, która przy realizacji transakcji zostanie zaliczona na poczet ceny, a jeśli transakcja nie dojdzie do skutku - jest zwracana. Jest zwracana - zawsze! Bez względu na okoliczności, czyli w praktyce nie zabezpiecza Twojego interesu! Druga strona może się w każdej chwili wycofać i nie poniesie żadnych konsekwencji, poza obowiązkiem zwrotu kwoty, którą otrzymała.

Jeśli jednak zależy Ci na zabezpieczeniu transakcji, polecam skorzystać z wpłaty zadatku.

Zadatek ma to znaczenie, że jeśli kupujący się wycofa, to traci wpłaconą kwotę, a sprzedający nie musi jej zwracać, działa to więc dla niego jako swoiste odszkodowanie, za to że liczył na zawarcie transakcji, stracił czas i potencjalnych innych nabywców, których poinformował, że oferta jest już nieaktualna.

A co jeśli to sprzedający się wycofa? Tak też może się zdarzyć! Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny, może ktoś inny zaproponował wyższą kwotę, a może zmienił zdanie i nie chce sprzedać bo sam tu zostanie... Życie pisze różne scenariusze i czasem nie jesteśmy w stanie przewidzieć pewnych zdarzeń losowych, które mogą zniweczyć nasze zamiary.

Na szczęście zadatek zabezpiecza obie strony transakcji, w taki sam sposób. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, z przyczyn zawinionych przez stronę, która zadatek otrzymała, jest ona zobowiązana do zwrotu tej kwoty w podwojonej wysokości. Oznacza to że obie strony ponoszą takie samo ryzyko.


4. W jakiej formie powinna być zawarta?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w formie aktu notarialnego - ale wcale nie musi. Nie ma takiego obowiązku (w przeciwieństwie do umowy przenoszącej własność nieruchomości). Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej ma taką samą moc prawną, jest równie ważna. Na czym więc polega moc aktu notarialnego w tym przypadku?

Otóż, rzeczywiście umowa przedwstępna sporządzona przed notariuszem, ma o tyle mocniejszy skutek, że gdyby któraś ze stron uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to druga strona może na drodze sądowej przymusić do jej zawarcia.

Wiele osób rezygnuje z usługi notariusza przy umowie przedwstępnej z uwagi na dodatkowe koszty, ale pamiętajmy o tym, że notariusz jest osobą zaufania publicznego, której zadaniem jest czuwać nad bezpieczeństwem obrotu, a konsekwencje jakie może spowodować błędny zapis, lub braki formalno - prawne mogą być o wiele bardziej dotkliwe niż opłata taksy notarialnej.

O innych formach nie wspominam, ponieważ uważam że w sprawach tak wielkiej wagi jaką jest sprzedaż każdej, nawet najmniejszej nieruchomości, nie można stosować innych form - mam na myśli np. formę dokumentową - czyli umowa przesłana mailem, podpisana i wysłany skan - nie polecam! Nie róbcie tego!


5. Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy przedwstępnej?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W polskim prawie rozróżniamy różne formy własności nieruchomości, a dokumentacja zależy nie tylko od niej, ale również od formy nabycia nieruchomości i wielu innych czynników. Podstawowym dokumentem jest zawsze akt własności nieruchomości - czyli dokument, który potwierdza kto jest właścicielem nieruchomości. Może to być umowa kupna - sprzedaży lub umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, przydział lokalu mieszkalnego i jeszcze kilka innych rzadziej spotykanych opcji.

Jeśli nie masz doświadczenia w tej materii, polecam poradzić się odpowiedniej osoby (np. mnie ;)), notariusza, prawnika, pośrednika w obrocie nieruchomościami.


6. Skąd mam wziąć wzór takiej umowy?

Wzór to tylko wzór! Potrzebujesz umowy szytej na miarę, bo przecież Twoja nieruchomość jest inna niż wszystkie! Mam rację? ;) Jestem przeciwniczką stosowania wzorów umów, ściągniętych 5 min wcześniej z internetu! Wychodzą z tego niezłe kwiatki! Pamiętaj, że wedle zasady "swobody zawierania umów" możesz dowolnie kształtować jej treść (oczywiście w granicach obowiązującego prawa), więc najlepiej spisz w punktach ustalenia z Twoim kontrahentem, a następnie opisz je w umowie, tak jak ustaliliście. Treść umowy uzależniona jest od sytuacji prawnej i fizycznej nieruchomości, od woli stron i wielu innych czynników, dlatego trzeba potraktować ją bardzo indywidualnie.


7. Umowa rezerwacyjna - stosowana przez deweloperów lub agencje nieruchomości. W zasadzie kształtują jej treść dowolnie, dlatego trzeba podchodzić do tego ostrożnie. W większości przypadków z jakimi się spotkałam umowa rezerwacyjna nie rodziła większych konsekwencji i wiązała się z wpłatą zwrotnej zaliczki - ale nie jest to normą.


Podsumowanie: Umowa przedwstępna powinna zawierać to wszystko co będzie zawierała przyrzeczona umowa sprzedaży! Dlatego tak ważne jest aby wszelkie kwestie zostały ustalone na początku. Nie bagatelizujcie umowy przedwstępnej, jest ona mega ważna i należy dołożyć wszelkich starań aby już na tym etapie zadbać o bezpieczeństwo transakcji.

  • White Facebook Icon
  • White Instagram Icon