Szukaj
  • Blanka G

10 błędów przy ustalaniu ceny ofertowej

Aktualizacja: cze 11

Jeśli nosisz się z zamiarem sprzedaży swojej nieruchomości, to zapewne zastanawiasz się jaka powinna być jej cena. I tutaj większość moich klientów odpowiedziałaby: jak najwyższa - rzecz jasna! Kiedy sprzedający zgłaszają się do mnie z prośbą o pomoc - to właśnie cena okazuje się być największym problemem oferty. A ten błąd może zepsuć wszystko! Jeśli będzie za niska - stracisz! Jeśli za wysoka - klienci popukają się w czoło, a Ty stracisz potencjalnych kontrahentów, pieniądze na ogłoszenia i cenny czas.... A przecież czas to pieniądz!



Zgromadziłam więc kilka - wyszło aż 10, najczęstszych błędów, jakie popełniają sprzedający, aby uchronić Ciebie przed popełnieniem podobnych.


Oto co zwykle słyszę od sprzedających :


1. "Bo moje mieszkanie jest najlepsze!"

Wiele osób sądzi, że ich mieszkanie jest wyjątkowe, tylko dlatego że jest ich. Bo przecież tu tyle lat się przeżyło, tu babcia dzieci i wnuki wychowała, tu z Zenkiem spod dwunastki w piłkę się grało, a tam na schodach to z dziadkiem sami tą poręcz naprawialiśmy .... itp. W rzeczywistości nie ma to żadnego znaczenia ani wpływu na realną wartość nieruchomości. Ekonomiści nazywają to wartością sentymentalną i niestety, dla nikogo, oprócz właściciela - nie ma ona znaczenia.

Im wcześniej to zrozumiesz - tym lepiej dla Ciebie!


2. "Bo sąsiad piętro niżej takie samo mieszkanie sprzedał za 560.000....."

To mój ulubiony tekst ... który jest po prostu ściemą! Po pierwsze: skąd wiesz co i za ile sprzedał Twój sąsiad? Bo Ci powiedział, tak? Chwalił się, chwalipięta jeden!? A skąd wiesz czy mówił prawdę? Po drugie: nawet jeśli to prawda, to nie możesz porównywać dwóch różnych mieszkań - bo takie same na pewno nie są! Na wartość mieszkania wpływa piętro, układ, stan techniczny, nasłonecznienie, stan prawny i całe mnóstwo innych czynników, o których możesz nawet nie zdawać sobie sprawy. Twój sąsiad też nie ;)


3. "Wie pani za ile kiedyś ja to kupiłem? A jeszcze remont zrobiłem i meble zostawiam!"

To za ile kupiłeś kilka lub kilkanaście lat temu nie ma dzisiaj żadnego znaczenia. Nawet jeśli w tamtych czasach zapłaciłeś sporą sumę - to musisz pamiętać, że nieruchomości wycenia się na podstawie aktualnych warunków na rynku nieruchomości i zależy to od koniunktury. Kiedy rzeczoznawcy wyceniają nieruchomości - ich wycena zawsze jest opatrzona datą i zawiera komentarz, że dokonano oszacowania wartości rynkowej na dany dzień.

Pozostawiasz meble? Super - ale pamiętaj, że kupujący może mieć zupełnie inny gust lub będzie chciał sobie kupić nowe wyposażenie, albo zwyczajnie ma meble z poprzedniego mieszkania.

Osobiście jestem zwolenniczką pomijania mebli w obliczaniu ceny - chyba że rozmawiamy o stałej zabudowie. Najczęściej klienci wspólnie ustalają co ma zostać i czy trzeba za to dopłacić. Daj kupującemu wybór - niech sam zadecyduje czy chciałby żeby coś zostało, ale pamiętaj że za używane przedmioty cena jest już mniejsza - zazwyczaj o połowę.


4. "Zrobiłem trochę większą cenę, żeby było z czego opuścić..."

Masz rację - my Polacy lubimy się targować! Ale nie jest to powód aby znacząco zawyżać cenę. Średnio ceny ofertowe różnią się od transakcyjnych o około 1 - 12 %. Jeśli dodasz do ceny kilkadziesiąt tysięcy, to zwyczajnie stracisz mnóstwo klientów, bo większość z nich poszukując nieruchomości ma ustalony budżet, który wpisuje w wyszukiwarki. Wszystkie portale ogłoszeniowe sortują oferty np. według powierzchni, piętra i oczywiście ceny!

Pomyśl - Jeśli klient chce przeznaczyć na zakup mieszkania 420.000 zł - bo taką ma zdolność kredytową - a Ty dołożysz do ceny 30.000 zł - żeby było z czego opuścić - to Twoja oferta w ogóle nie wyświetli się w wynikach jego wyszukiwań! Ponad to - sama kiedyś nie zdawałam sobie z tego sprawy - ale jest masa ludzi, którzy targować się nie umieją albo tego zwyczajnie nie lubią. Niektórzy uważają że to wstyd, albo brakuje im śmiałości, żeby zaproponować niższą kwotę. Jak myślisz? Jak reagują widząc zawyżoną cenę? Mówią: o nie, to jest za drogie ... i szukają dalej, nawet nie zapoznając się ze szczegółami danej nieruchomości.


5. "Bo mi wcale nie zależy na sprzedaży ..." albo "Bo mi się nie śpieszy..."

Strategia "na leszcza"! Przyjdzie głupi i kupi! Spoko, tylko jeśli Ci nie zależy, to po co w ogóle wystawiasz ofertę na sprzedaż? Po co angażujesz ludzi, tracisz ich czas i przy okazji swój... Może się to obrócić przeciwko Tobie szybciej niż myślisz! Pamiętaj że oferta która długo widnieje na rynku, z czasem traci w oczach klientów. Zaczynają myśleć, że coś musi być nie tak, skoro tak długo nie możesz tego sprzedać ... Poza tym wydłużając czas sprzedaży, ponosisz koszty z tym związane, opłaty eksploatacyjne za lokal, podatki od nieruchomości, koszty ogłoszeń, dojazdów i prezentacji. Zdecydowanie odradzam taką strategię!


6. "Nie sprzedam za mniej bo muszę za to spłacić kredyt i kupić mieszkanie"

Rynek nieruchomości - to nie koncert życzeń... Nikogo nie interesują Twoje plany, długi itp. Pamiętaj, że nieruchomość jest tyle warta ile ktoś jest skłonny za nią zapłacić! Jeśli będziesz upierać się przy zbyt wysokiej cenie - to najprawdopodobniej nie sprzedasz swojej nieruchomości wcale! Czyli nie ruszysz z miejsca i nie rozwiążesz swoich problemów! Więc przeanalizuj raz jeszcze swoje zamiary i obierz realny scenariusz. Jeśli sytuacja jest skomplikowana, udaj się do specjalisty - pośrednika w obrocie nieruchomościami - który, z racji swojego doświadczenia, być może zna inne sposoby na rozwiązanie trudnej sytuacji. Nic co ludzkie nie jest nam obce ;)


7. "Bo ceny poszły do góry!"

Owszem - w ostatnim czasie wielu sprzedających dokonało korekty cen - w górę, z powodu informacji jakich zasięgnęli w prasie, internecie itp. na temat wzrostu cen nieruchomości. Tego nie neguję, ale zalecam ostrożność - trzeba dokładnie czytać publikowane raporty i zwracać uwagę czego one dotyczą. Czy dotyczą rynku wtórnego czy pierwotnego? Czy mówią o cenach transakcyjnych czy ofertowych? Czy w naszym rejonie czy w innym? Czy dotyczą mieszkań czy domów? To wszystko ma znaczenie. Zwróć również uwagę na zainteresowanie Twoją ofertą do tej pory. Jeśli było nie wielkie - to gwarantuję Ci, że się nie zwiększy kiedy zwiększysz cenę!


8. "Pani wie ile takie mieszkanie kosztuje w Warszawie?"

Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym - to jest jego cecha! Nie wolno porównywać nam cen z innych regionów, bo każde miasto, a czasem nawet dzielnica rządzi się innymi prawami. Mam tu na myśli chociażby aspekty gospodarcze, ekonomiczne i demograficzne. j


9. "Bo mam nóż na gardle ... "

To poważna sprawa... W życiu, jak to w życiu spotykają nas różne sytuacje i czasem nie są to wcale miłe niespodzianki. Zazwyczaj w takich okolicznościach sprzedaje się nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej licząc na niemal błyskawiczną transakcję - z dnia na dzień. Kasa potrzebna na wczoraj! Pamiętaj jednak, że na rynku grasują osoby, które tylko czekają na taką okazję! Mogą nieludzko wykorzystać Twoją trudną sytuację i .... wyjdziesz na tym jak Zabłocki na mydle ... Tutaj również poleciłabym oddać sprawę w ręce profesjonalisty, który pomoże Ci ustalić cenę na poziomie, który umożliwi szybszą sprzedaż - ale nie za pół darmo! Pośrednicy zazwyczaj mają swoje kontakty, często sami skupują nieruchomości lub mają klientów kupujących, dla których pracują od lat. Znają tych ludzi i gwarantują bezpieczeństwo transakcji. Eliminując w ten sposób nieuczciwych graczy.


10. "Bo przeglądałem ogłoszenia i wiem ile mieszkania kosztują!"

To pułapka, w którą najczęściej wpadają osoby mało doświadczone na rynku nieruchomości.

Błąd ten polega na tym, że wchodzimy na portale ogłoszeniowe i sprawdzamy ile kosztują nieruchomości podobne do naszej. Mogłoby się zdawać, że to racjonalne działanie, aczkolwiek nie do końca. Dlaczego? Już tłumaczę:

Weź pod uwagę to, że ceny ofertowe, które widzisz wcale nie znaczą że dana oferta właśnie za taką cenę się sprzeda. Zrozum różnicę pomiędzy ofertową a transakcyjną ceną sprzedaży - to właśnie ta druga jest wiarygodnym źródłem informacji. Tak właśnie wyceniają nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi - na podstawie konkretnych danych o transakcyjnych cenach nieruchomości podobnych, sprzedanych na danym terenie, w niedalekim odstępie czasowym.

Ceny, które widzisz w ogłoszeniach mogą być zawyżone lub zaniżone z różnych względów, o których nie masz wiedzy, dlatego sugerowanie się takimi danymi może doprowadzić do błędnej kalkulacji.



Cena jest kluczowym elementem oferty! Od niej zależeć będzie czy oferta będzie postrzegana jako atrakcyjna przez potencjalnych klientów, od niej zależeć też będzie w jakim czasie dokonasz transakcji a nawet czy w ogóle jej dokonasz! Jak więc zrobić to dobrze? Moją radą jest zwrócenie się do specjalisty. Niestety w naszym kraju dostęp do rejestrów cen transakcyjnych mają tylko uprawnione osoby takie jak rzeczoznawcy majątkowi, ale dobrym źródłem informacji będą też biura nieruchomości, które znają rynek nieruchomości z praktyki. Agent na podstawie analizy nieruchomości oraz Twojej sytuacji będzie mógł doradzić Ci jaka strategia sprzedażowa będzie najbardziej skuteczna w danej sytuacji. Jeśli zgłosisz swoją ofertę do agencji zapewne taka porada będzie wliczona w koszty usługi pośrednictwa. Możesz także skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca szacuje wartość rynkową nieruchomości i sporządza tzw. operat szacunkowy. Taki operat jest dokumentem urzędowym, który może się również przydać do innych celów związanych z nieruchomością.



32 wyświetlenia
  • White Facebook Icon
  • White Instagram Icon